상가투자 수익률, 직접 따져보니 의외의 결과가?
상가투자, 정말 안정적인 수익처일까?
상가투자는 오랫동안 ‘현금 흐름이 좋은 부동산’으로 알려져 왔지만, 최근 금리, 공실률, 상권 변화 등의 변수로 인해 수익률이 예전 같지 않다는 목소리도 많습니다. 이 글에서는 상가투자의 실제 수익률이 어느 정도인지, 어떤 요소들이 수익률에 영향을 주는지, 투자 시 주의할 점은 무엇인지 객관적인 데이터를 바탕으로 분석해보겠습니다.
월세 수익만 보면 ‘괜찮아 보인다’
상가의 가장 큰 매력은 매달 들어오는 월세 수익입니다.
시세 대비 월세 비율인 연 수익률이 57% 수준으로 알려져 있습니다.2%)보다 높은 수치입니다.
이는 아파트 전세 수익률(1
그러나 공실 없이 임대가 잘 된다는 전제 하에서만 가능한 수익입니다.
입지, 업종, 상권 변화가 이를 크게 좌우합니다.
실제 상가 수익률, 공실 포함하면 몇 %?
단순히 월세 수입을 시세로 나눈 계산만으론 부족합니다.
연평균 공실률 1020%를 적용하면 실질 수익률은 45%로 하락합니다.
또한 관리비, 세금, 유지보수 비용 등도 감안해야 합니다.
수익률 계산 예시는 아래 표를 참고하세요.
항목 금액 (연간)
총 월세 수입 | 2,400만원 |
공실/유지비 차감 | 400만원 |
실질 수익 | 2,000만원 |
매입가 (예시) | 4억원 |
실수익률 | 약 5% |
입지에 따라 수익률은 천차만별
서울 강남권 주요 상권은 매입가가 높아 수익률이 3%대에 그치기도 합니다.
반면 지방 소도시에서는 6~7%까지도 기대할 수 있습니다.
하지만 지방은 공실 리스크도 훨씬 큽니다.
따라서 높은 수익률만 보고 투자하면 낭패를 볼 수 있습니다.
상가의 위치, 상권의 안정성, 유동인구를 꼼꼼히 살펴야 합니다.
코로나 이후 변화된 상권의 모습
코로나19는 상가 투자 판도를 완전히 바꿨습니다.
학원, 음식점, 프랜차이즈 등 특정 업종은 회복세지만
오프라인 소비 감소로 공실 장기화된 상가도 많습니다.
특히 오피스 중심 지역의 퇴근 유동인구 감소는
기존 고정 수요를 무너뜨리는 결과로 이어졌습니다.
상권이 회복되고 있는지 직접 확인해야 합니다.
상가투자에도 시세차익 요소 존재
수익형 부동산이라 해도 시세차익을 노릴 수는 있습니다.
대규모 개발 계획, 교통 호재, 인근 아파트 프리미엄 등이
상가 가격 상승을 유도할 수 있기 때문입니다.
그러나 이는 장기 보유와 리스크 감수 전제에서 접근해야 합니다.
단기간 매매 차익을 기대하는 것은 위험합니다.
자영업자 비중 높은 지역은 피해야 할까?
자영업자 창업률이 높은 지역은 상가 수요가 많아 보이지만,
실제로는 폐업률도 높아 공실 가능성이 큽니다.
특히 음식점, 카페 중심의 상권은 트렌드 변화에 매우 민감합니다.
상권이 안정된 오래된 주거지 인근 소형 상가가
오히려 장기적으로 안정적인 수익을 낼 수 있습니다.
상가 수익률 비교, 부동산 외 자산과는?
상가 수익률이 45%라고 했을 때,5%), 리츠(5~6%) 등과 비교해보면
정기예금(3%), 채권(4
투자 난이도와 리스크에 비해 꼭 매력적이라고 보긴 어렵습니다.
다만 인플레이션 방어와 현금 흐름 관리 측면에선 여전히 강점이 있습니다.
다음 표는 대표 투자 수단과 비교한 수익률 예시입니다.
투자 수단 수익률 범위 리스크 수준
상가투자 | 3~6% | 중~고 |
정기예금 | 2~3.5% | 낮음 |
주식 투자 | -10~20% | 매우 높음 |
리츠 투자 | 4~7% | 중간 |
결론, 지금 상가투자 해도 될까?
상가투자는 지금도 여전히 유효한 수단이 될 수 있습니다.
하지만 과거와 같은 고정관념으로 접근하면 수익률은 낮아지고,
공실 리스크에 발목 잡힐 수 있습니다.
꼼꼼한 입지 분석, 상권 흐름, 업종 변화 파악이 필수이며
단순히 수익률 숫자만 보고 결정하지 않는 것이 중요합니다.
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